Wer sich mit dem Wert eines Grundstücks oder Hauses beschäftigt, stößt schnell auf den Bodenrichtwert. In Baden-Württemberg lässt er sich kostenlos im Portal BORIS-BW abrufen – und seit der Grundsteuerreform kennen ihn viele Eigentümer auch aus ihrem Grundsteuerbescheid. Doch was sagt der Bodenrichtwert eigentlich aus? Und warum ist er kein Ersatz für eine Immobilienbewertung? In diesem Beitrag erkläre ich, wie Sie BORIS-BW nutzen und den Wert richtig einordnen.
- Der Bodenrichtwert ist nach § 196 BauGB ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden in einer Zone mit weitgehend gleichen Nutzungsverhältnissen, angegeben in Euro pro Quadratmeter.
- In bebauten Gebieten wird er so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut – Gebäude, Ausstattung und Zustand sind darin nicht enthalten.
- Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt und sind in Baden-Württemberg kostenlos über BORIS-BW abrufbar.
- Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein fiktives Richtwertgrundstück; Abweichungen Ihres Grundstücks (Größe, Zuschnitt, Bebaubarkeit) können den tatsächlichen Bodenwert deutlich verändern.
- In Baden-Württemberg ist der Bodenrichtwert zusammen mit der Grundstücksfläche Grundlage der Grundsteuer B.
Was ist ein Bodenrichtwert?
Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grund und Boden. § 196 Abs. 1 BauGB definiert ihn als einen auf Grund der Kaufpreissammlung flächendeckend ermittelten durchschnittlichen Lagewert für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands. Dazu werden Richtwertzonen gebildet, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung präzisiert: Der Bodenrichtwert bezieht sich auf einen Quadratmeter Fläche eines Bodenrichtwertgrundstücks – eines unbebauten und fiktiven Grundstücks, dessen Merkmale weitgehend mit den in der Zone vorherrschenden Merkmalen übereinstimmen (§ 13 ImmoWertV). Je Zone gibt es genau einen Wert; Spannen sind nicht zulässig.
Wer ermittelt die Bodenrichtwerte am Bodensee?
Zuständig sind die unabhängigen Gutachterausschüsse. Grundlage ist die Kaufpreissammlung: Nach § 195 Abs. 1 BauGB muss die beurkundende Stelle – in der Regel der Notar – jeden Grundstückskaufvertrag in Abschrift an den Gutachterausschuss übersenden, der daraus unter anderem die Bodenrichtwerte ableitet.
Für Friedrichshafen und Tettnang sowie Eriskirch, Immenstaad, Kressbronn, Langenargen, Meckenbeuren und Neukirch besteht seit dem 01.07.2020 der gemeinsame Gutachterausschuss Östlicher Bodenseekreis mit Geschäftsstelle bei der Stadtverwaltung Friedrichshafen. Neben den Bodenrichtwerten veröffentlicht er einen Grundstücksmarktbericht, unter anderem mit Kaufpreisen für Eigentumswohnungen, Liegenschaftszinssätzen und Sachwertfaktoren. Für andere Orte im Bodenseeraum sind jeweils andere Gutachterausschüsse zuständig. Lindau liegt bereits in Bayern – dort gilt nicht BORIS-BW, sondern das bayerische Angebot.
Wie oft werden Bodenrichtwerte aktualisiert?
Nach § 196 Abs. 1 BauGB sind Bodenrichtwerte jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Manche Gutachterausschüsse ermitteln jährlich. Achten Sie deshalb immer auf den Stichtag des angezeigten Werts: In einem bewegten Markt kann ein zwei Jahre alter Wert die aktuelle Lage nur eingeschränkt abbilden.
Wie nutze ich BORIS-BW?
BORIS-BW ist das zentrale Bodenrichtwertinformationssystem des Landes Baden-Württemberg. Die Gutachterausschüsse liefern ihre Werte an das Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung; die Nutzung ist kostenlos.
BORIS-BW unter gutachterausschuesse-bw.de/borisbw aufrufen.
Über die Suche zur gewünschten Lage navigieren und in die Karte hineinzoomen.
Aktuelle und – über die Historie – frühere Bodenrichtwerte lassen sich anzeigen.
Neben dem Wert in €/m² sind die wertbeeinflussenden Merkmale des Richtwertgrundstücks angegeben, z. B. Entwicklungszustand und Nutzungsart.
Was sagt der Bodenrichtwert aus – und was nicht?
| Der Bodenrichtwert … | Der Bodenrichtwert sagt nicht … |
|---|---|
| zeigt das durchschnittliche Bodenwertniveau einer Lage | was ein konkretes Haus oder eine Wohnung wert ist |
| bezieht sich auf ein fiktives, unbebautes Richtwertgrundstück | wie sich Größe, Zuschnitt oder Hanglage Ihres Grundstücks auswirken |
| beruht auf ausgewerteten Kaufpreisen | welchen Preis ein Käufer heute tatsächlich zahlt |
| gilt zu einem bestimmten Stichtag | wie sich der Markt seitdem entwickelt hat |
| enthält keinen Wertanteil für Aufwuchs (§ 14 Abs. 4 ImmoWertV) | etwas über Gebäude, Baumängel oder Sanierungsbedarf |
Ein typischer Fehler, den ich in der Praxis häufig sehe: Der Bodenrichtwert wird mit der Grundstücksgröße multipliziert und als „Grundstückswert“ verstanden. Das kann eine erste Orientierung sein, aber ein übergroßes Grundstück, eine eingeschränkte Bebaubarkeit, Baulasten oder eine abweichende Geschossflächenzahl führen in der Wertermittlung zu Anpassungen. Hinzu kommt: Bei bebauten Grundstücken macht der Boden nur einen Teil des Werts aus – Gebäude, Zustand und Marktanpassung entscheiden mit.
Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert bei der Grundsteuer in Baden-Württemberg?
Eine große: Baden-Württemberg wendet bei der Grundsteuer B das modifizierte Bodenwertmodell an. Nach Angaben des Finanzministeriums Baden-Württemberg werden dafür Grundstücksfläche und Bodenrichtwert miteinander multipliziert; Gebäude fließen nicht ein. Auf den so ermittelten Grundsteuerwert werden Steuermesszahl und der Hebesatz der Gemeinde angewendet.
Weicht der tatsächliche Bodenwert Ihres Grundstücks um mehr als 30 % von dem aus dem Bodenrichtwert abgeleiteten Wert ab, ermöglicht § 38 Abs. 4 des Landesgrundsteuergesetzes (LGrStG) auf Antrag den Nachweis eines niedrigeren Werts durch ein qualifiziertes Gutachten. Der Gutachterausschuss Östlicher Bodenseekreis weist in seinem Marktbericht ausdrücklich darauf hin, dass er auch solche Gutachten erstattet. Der Bundesfinanzhof hat das Landesgrundsteuergesetz mit Urteilen vom 22.04.2026 (II R 26/24 und II R 27/24) für verfassungsgemäß gehalten und dabei gerade diese Nachweismöglichkeit als Instrument hervorgehoben, um beträchtliche Abweichungen aufzufangen. Ob ein Nachweis im Einzelfall Erfolg verspricht, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Wann reicht der Bodenrichtwert nicht aus?
- Beim Kauf oder Verkauf eines bebauten Grundstücks – hier zählt der Gesamtwert aus Boden und Gebäude (siehe Hauskauf-Checkliste).
- Bei Erbschaft oder Trennung, wenn ein fairer Ausgleich auf Basis eines realistischen Werts gefunden werden soll (siehe Immobilie erben und Immobilie bei Scheidung).
- Bei besonderen Grundstücken: Hanglage, Seenähe, Teilbarkeit, Baulasten oder Rechte Dritter.
- Bei der Kaufpreisaufteilung zwischen Boden und Gebäude für die Abschreibung einer vermieteten Immobilie (siehe Gutachten zur Restnutzungsdauer).
Für eine erste Preisorientierung eignet sich eine Marktanalyse ab 390 €, für eine schriftliche, nachvollziehbare Wertermittlung ein Kurzgutachten ab 1.490 €. Wo ein Wert vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt Bestand haben muss, kann ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder den Gutachterausschuss erforderlich sein. Mehr zur Abgrenzung lesen Sie im Beitrag Kurzgutachten oder Marktanalyse?, einen Überblick über die regionale Marktentwicklung in Immobilienmarkt 2026 am Bodensee.
Fazit
Der Bodenrichtwert ist ein wertvoller, frei zugänglicher Orientierungswert – aber eben ein Durchschnittswert für ein fiktives, unbebautes Grundstück. Nutzen Sie BORIS-BW, um die Lage einzuordnen, und lassen Sie den Wert Ihrer konkreten Immobilie individuell ermitteln, wenn es um eine echte Entscheidung geht. Informationen zur Immobilienbewertung und zu meinen Leistungen finden Sie auf dieser Website; für Fragen nutzen Sie gern das Kontaktformular.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Quellen
- § 196 BauGB Bodenrichtwerte – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
- § 13 ImmoWertV Bodenrichtwert und Bodenrichtwertgrundstück – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
- § 14 ImmoWertV Grundlagen der Bodenrichtwertermittlung – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
- BORIS-BW – Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg, abgerufen am 06.10.2026
- Neues Bodenrichtwertportal BORIS-BW freigeschaltet – Landesregierung Baden-Württemberg, abgerufen am 06.10.2026
- Grundstücksmarktbericht 01.01.2025 – Gutachterausschuss Östlicher Bodenseekreis, abgerufen am 06.10.2026
- § 195 BauGB Kaufpreissammlung – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
- Pressemitteilung: Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg ist nicht verfassungswidrig (II R 26/24, II R 27/24) – Bundesfinanzhof, abgerufen am 06.10.2026
- FAQ zur Grundsteuer B – Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg, abgerufen am 06.10.2026
Autorin
Elda Dallmeyer
DEKRA-zertifizierte Immobiliensachverständige mit über 16 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche.