Eine geerbte Immobilie bringt neben Erinnerungen auch Entscheidungen mit sich – und Fristen. Annehmen oder ausschlagen? Behalten, vermieten oder verkaufen? Und mit welchem Wert rechnet das Finanzamt? In diesem Beitrag erkläre ich Ihnen, welche Fristen gelten, wie das Finanzamt Immobilien bewertet, wann Sie einen niedrigeren Wert nachweisen können und wofür eine unabhängige Wertermittlung im Erbfall sinnvoll ist.
- Die Ausschlagungsfrist beträgt nach § 1944 BGB sechs Wochen ab Kenntnis vom Anfall der Erbschaft und vom Grund der Berufung – bei Auslandsbezug sechs Monate.
- Den Erwerb von Grundbesitz müssen Sie dem Finanzamt nach § 30 ErbStG binnen drei Monaten anzeigen.
- Das Finanzamt bewertet typisiert nach §§ 177 ff. BewG; individuelle Besonderheiten bleiben dabei grundsätzlich unberücksichtigt.
- Einen niedrigeren Wert können Sie nach § 198 BewG nachweisen, etwa durch ein Gutachten, das die gesetzlichen Anforderungen erfüllt.
- Die Freibeträge nach § 16 ErbStG reichen von 500.000 € (Ehegatte) über 400.000 € (Kinder) bis 20.000 € (z. B. Geschwister).
Wie viel Zeit haben Sie, um ein Erbe auszuschlagen?
Sie haben in der Regel sechs Wochen. Die Frist beginnt nach § 1944 BGB, sobald Sie vom Anfall der Erbschaft und vom Grund Ihrer Berufung Kenntnis erlangen. Sind Sie durch ein Testament berufen, beginnt sie nicht vor der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Sechs Monate gilt die Frist, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte oder Sie sich bei Fristbeginn im Ausland aufhalten. Die Ausschlagung erklären Sie gegenüber dem Nachlassgericht – zur Niederschrift des Gerichts oder in öffentlich beglaubigter Form (§ 1945 BGB).
Welche Pflichten haben Sie gegenüber dem Finanzamt?
Gehört Grundbesitz zum Erbe, müssen Sie den Erwerb dem zuständigen Finanzamt binnen drei Monaten schriftlich anzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Die Ausnahme für notariell oder gerichtlich eröffnete Testamente gilt ausdrücklich nicht, wenn Grundbesitz zum Erwerb gehört (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Fordert das Finanzamt anschließend eine Erbschaftsteuererklärung an, setzt es eine Frist von mindestens einem Monat (§ 31 Abs. 1 ErbStG).
Wie bewertet das Finanzamt eine geerbte Immobilie?
Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert in einem typisierten Verfahren. Maßstab ist nach § 177 BewG der gemeine Wert. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen werden grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren; liegt kein Vergleichswert vor, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz (§ 182 BewG). Dabei verwendet die Finanzverwaltung vorrangig Daten der Gutachterausschüsse – Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerte.
Der entscheidende Punkt steht in § 177 Abs. 4 BewG: Besonderheiten, insbesondere wertbeeinflussende Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, werden grundsätzlich nicht berücksichtigt. Dazu können in der Praxis zum Beispiel gehören:
- erheblicher Instandhaltungsrückstau oder Sanierungsbedarf
- ungünstige Grundrisse oder eine Lage, die von den Vergleichsdaten abweicht
- baurechtliche Einschränkungen oder eingetragene Baulasten
Wie Rechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch steuerlich zu behandeln sind, folgt eigenen Regeln. Das sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung klären.
Wann lohnt sich der Nachweis eines niedrigeren Werts?
Der Nachweis lohnt sich, wenn der typisierte Wert des Finanzamts spürbar über dem tatsächlichen Marktwert liegt und dadurch Steuer anfällt. § 198 Abs. 1 BewG regelt: Weisen Sie nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist, ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis gelten grundsätzlich die Vorschriften der ImmoWertV.
Als Nachweis kann nach § 198 Abs. 2 BewG regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses dienen oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden sind. Alternativ kann nach Abs. 3 ein Kaufpreis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für genau diese Immobilie erzielt wurde – sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben.
Welche Freibeträge gelten bei der Erbschaftsteuer?
Die persönlichen Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis (§ 16 Abs. 1 ErbStG, unbeschränkte Steuerpflicht):
| Erwerber | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder, Kinder verstorbener Kinder | 400.000 € |
| Enkelkinder | 200.000 € |
| Übrige Personen der Steuerklasse I (z. B. Eltern bei Erwerb von Todes wegen) | 100.000 € |
| Steuerklasse II (z. B. Geschwister) und Steuerklasse III | 20.000 € |
Bleibt das selbst genutzte Elternhaus steuerfrei?
Unter Bedingungen ja – das sogenannte Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Erblasser die Wohnung bis zum Erbfall selbst bewohnt hat (oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war) und der Erbe sie unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzt. Für Kinder ist die Befreiung auf 200 m² Wohnfläche begrenzt. Die Steuerbefreiung fällt rückwirkend weg, wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnen, es sei denn, zwingende Gründe hindern Sie daran.
Was ist bei mehreren Erben zu beachten?
Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Jeder Miterbe kann nach § 2042 BGB grundsätzlich jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Übernimmt ein Miterbe die Immobilie zur Teilung des Nachlasses, fällt dafür nach § 3 Nr. 3 GrEStG keine Grunderwerbsteuer an. Für die Einigung brauchen alle eine gemeinsame, nachvollziehbare Wertbasis. Hier ist ein Kurzgutachten häufig das passende Werkzeug. Auch Pflichtteilsberechtigte haben ein Interesse am Wert: Nach § 2311 BGB zählt der Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls, und nach § 2314 BGB können sie verlangen, dass der Wert ermittelt wird.
Schritt für Schritt: Was nach dem Erbfall zu tun ist
Sechs Wochen Ausschlagungsfrist (§ 1944 BGB) im Blick behalten.
Grundbuchauszug, Darlehensstände, Mietverträge und Zustand der Immobilie sichten.
Schnell per Marktanalyse oder ausführlicher per Kurzgutachten mit Besichtigung.
Anzeige binnen drei Monaten (§ 30 ErbStG); steuerliche Fragen mit Ihrer Steuerberatung klären.
Behalten, vermieten oder verkaufen – auf Basis belastbarer Zahlen statt Bauchgefühl.
Quellen
- § 1944 BGB – Ausschlagungsfrist – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- § 1945 BGB – Form der Ausschlagung – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- § 16 ErbStG – Freibeträge – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- § 13 ErbStG – Steuerbefreiungen (Familienheim) – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- § 30 ErbStG – Anzeige des Erwerbs – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- § 177 BewG – Bewertung – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- § 182 BewG – Bewertung der bebauten Grundstücke – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- § 198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- § 3 GrEStG – Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- § 2314 BGB – Auskunftspflicht des Erben – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- Grundstücksmarktbericht 01.01.2025 – Gutachterausschuss Östlicher Bodenseekreis (Stadt Friedrichshafen), abgerufen am 06.10.2026
Autorin
Elda Dallmeyer
DEKRA-zertifizierte Immobiliensachverständige mit über 16 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche.