Das Gebäudeenergierecht hat sich 2026 grundlegend verändert: Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) weiterentwickelt und umbenannt hat. Für Käufer einer Bestandsimmobilie stellen sich damit drei Fragen: Was muss mir der Verkäufer zum Energieausweis vorlegen? Welche Nachrüstpflichten treffen mich als neuer Eigentümer? Und was gilt für die Heizung? In diesem Beitrag fasse ich den aktuellen Stand zusammen – einschließlich der Besonderheiten in Baden-Württemberg.
- Seit dem 29.07.2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz „Gebäudemodernisierungsgesetz“ (GModG); die pauschale 65-%-Vorgabe für neue Heizungen ist entfallen.
- Der Verkäufer oder Makler muss Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG).
- Bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen muss der erste neue Eigentümer nach dem 01.02.2002 bestimmte Nachrüstungen – Dämmung der obersten Geschossdecke und ungedämmter Leitungen in unbeheizten Räumen – innerhalb von zwei Jahren ab Eigentumsübergang erledigen.
- Die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Standardheizkessel (§ 72 GEG a. F.) ist im GModG weggefallen.
- In Baden-Württemberg gilt beim Heizungstausch in Gebäuden, die vor dem 01.01.2009 errichtet wurden, zusätzlich das Erneuerbare-Wärme-Gesetz mit 15 % erneuerbarer Wärme oder Ersatzmaßnahmen.
Was hat sich mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz geändert?
Das GModG ist am 29.07.2026 in seinen wesentlichen Teilen in Kraft getreten. Laut Bundesregierung entfällt die bisherige Vorgabe eines einheitlichen Mindestanteils von 65 % erneuerbarer Energien beim Heizungseinbau; Eigentümer können zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösungen, Biomasse oder Gas- und Ölheizungen wählen. Weitere Regelungen – unter anderem zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie und zu Energieausweisen – sollen zum 01.01.2027 folgen. Der Gesetzestext ist weiterhin unter der bekannten Adresse auf gesetze-im-internet.de abrufbar; die Paragrafennummern haben sich teilweise geändert.
Welche Pflichten gelten beim Energieausweis?
Beim Verkauf eines bebauten Grundstücks oder einer Eigentumswohnung muss ein gültiger Energieausweis vorliegen (§ 80 Abs. 3 GModG). Für Sie als Käufer sind drei Punkte wichtig:
- Vorlage bei der Besichtigung: Verkäufer oder Makler müssen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen – ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen genügt (§ 80 Abs. 4 GModG).
- Übergabe nach dem Kauf: Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags ist Ihnen der Energieausweis oder eine Kopie zu übergeben.
- Angaben in der Anzeige: Liegt bei Veröffentlichung einer Immobilienanzeige ein Energieausweis vor, muss die Anzeige unter anderem Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlichen Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse nennen (§ 87 GModG).
Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig (§ 79 GModG). Es gibt zwei Arten: den Verbrauchsausweis, der auf dem tatsächlichen Verbrauch der Bewohner beruht, und den Bedarfsausweis, der den Energiebedarf rechnerisch aus der Gebäudesubstanz ermittelt. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde, ist beim Verkauf grundsätzlich ein Bedarfsausweis erforderlich – es sei denn, das Gebäude erreicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977.
Welche Nachrüstpflichten treffen neue Eigentümer?
Das GModG enthält sogenannte Nachrüstpflichten für bestehende Gebäude. Nach dem Infoportal des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sind das insbesondere:
| Pflicht | Rechtsgrundlage | Inhalt |
|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke | § 35 GModG | Oberste Geschossdecken, die nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllen, sind so zu dämmen, dass der U-Wert 0,24 W/(m²·K) nicht überschreitet; alternativ genügt ein entsprechend gedämmtes Dach. |
| Rohrleitungen | § 69 Abs. 2 GModG | Bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen sind zu dämmen. |
| Regelungstechnik | §§ 61–63 GModG | Zentralheizungen benötigen selbsttätige zentrale Regelung; wasserbasierte Heizungen eine raumweise Temperaturregelung (z. B. Thermostatventile). |
Was gilt beim Eigentümerwechsel? Für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 01.02.2002 selbst bewohnt hat, gelten die Pflichten zur Dämmung der obersten Geschossdecke und der Leitungen erst nach einem Eigentümerwechsel. Der neue Eigentümer muss sie dann innerhalb von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 01.02.2002 erfüllen. Wurde das Haus seitdem schon einmal verkauft, ist diese Frist in der Regel bereits abgelaufen – fehlt die Dämmung trotzdem, übernehmen Sie als Käufer eine bereits fällige Pflicht. Fragen Sie daher gezielt nach der Eigentümerhistorie. Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Befreiung möglich, wenn sich die Aufwendungen nicht in angemessener Frist durch Einsparungen amortisieren.
Für Käufer von Mehrfamilienhäusern ab sechs Wohnungen ist außerdem § 60b GModG relevant: Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger, die vor dem 01.10.2009 eingebaut wurden, sind bis zum 30.09.2027 einer Heizungsprüfung und -optimierung zu unterziehen.
Muss ich die alte Heizung austauschen?
Nicht mehr allein wegen ihres Alters. Die frühere Austauschpflicht für Standard- und Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren (§ 72 GEG a. F.) ist im GModG weggefallen. Wenn Sie nach dem Kauf eine neue Gas- oder Ölheizung in ein Bestandsgebäude einbauen, greift aber die sogenannte „Biotreppe“ nach § 43 GModG: Für Anlagen, die nach dem 29.07.2026 eingebaut werden, muss ein steigender Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen.
| Ab | Mindestanteil erneuerbar/klimaneutral |
|---|---|
| 01.01.2029 | 10 % |
| 01.01.2030 | 15 % |
| 01.01.2035 | 30 % |
| 01.01.2040 | 60 % |
Alternativ können die Anforderungen unter anderem durch Solarthermie, Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung oder Wärmepumpen-Hybridheizungen erfüllt werden. Für die Kaufentscheidung heißt das: Rechnen Sie bei einer fossilen Heizung mit steigenden Brennstoffkosten durch Bioanteile und berücksichtigen Sie die Restlebensdauer der vorhandenen Anlage.
Was gilt zusätzlich in Baden-Württemberg?
Baden-Württemberg hat eigene Regeln, die neben dem Bundesrecht gelten:
- Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWärmeG): Bei Gebäuden, die vor dem 01.01.2009 errichtet wurden, müssen nach einem Heizungstausch laut Umweltministerium Baden-Württemberg mindestens 15 % erneuerbare Wärme genutzt oder Ersatzmaßnahmen durchgeführt werden. Das Ministerium rät, beim Heizungstausch sowohl das EWärmeG als auch langfristig das GModG im Blick zu behalten.
- Photovoltaik-Pflicht: Seit dem 01.01.2023 gilt in Baden-Württemberg bei einer grundlegenden Dachsanierung eine Pflicht zur Installation einer Photovoltaikanlage. Planen Sie nach dem Kauf eine Neueindeckung, gehört das in Ihre Kalkulation.
Bei älteren Ein- und Zweifamilienhäusern im Bodenseekreis treffen diese Pflichten in meiner Praxis häufig zusammen: ungedämmte Dachböden, Leitungen im Keller und eine Heizung, die in den nächsten Jahren ersetzt werden muss.
Wie berücksichtige ich das beim Kaufpreis?
Gesetzliche Nachrüstpflichten und ein absehbarer Heizungstausch sind Kosten, die in die Kaufentscheidung gehören. Eine unabhängige Ankaufberatung hilft, den energetischen Zustand und den Modernisierungsbedarf realistisch einzuschätzen und ins Verhältnis zum Kaufpreis zu setzen. Für die Gesamtkalkulation sollten Sie außerdem die Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg berücksichtigen. Wie sich energetische Qualität auf die Preise in der Region auswirkt, lesen Sie im Beitrag Immobilienmarkt 2026 am Bodensee.
Fazit
Mit dem GModG ist das Heizungsrecht flexibler geworden, aber nicht pflichtenfrei. Als Käufer haben Sie Anspruch auf den Energieausweis bei der Besichtigung, müssen bei kleineren Wohngebäuden gegebenenfalls innerhalb von zwei Jahren bestimmte Nachrüstungen erledigen und sollten beim Heizungstausch in Baden-Württemberg zusätzlich das EWärmeG beachten. Prüfen Sie diese Punkte vor dem Notartermin – nicht danach. Informationen zu meinen Leistungen und Antworten auf häufige Fragen in den FAQ finden Sie auf dieser Website; für ein Erstgespräch nutzen Sie gern das Kontaktformular.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information (Stand: 06.10.2026) und ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung. Für die Planung konkreter Maßnahmen wenden Sie sich bitte an eine qualifizierte Energieberatung.
Quellen
- Gebäudemodernisierungsgesetz – Bundesregierung, abgerufen am 06.10.2026
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) tritt in Kraft – Bundesingenieurkammer, abgerufen am 06.10.2026
- § 80 GModG Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
- § 79 GModG Grundsätze des Energieausweises – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
- § 87 GModG Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
- § 35 GModG Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
- § 69 GModG Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
- § 43 GModG Einbau einer Heizungsanlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt wird – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
- § 60b GModG Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
- Nachrüstpflichten – GModG-Infoportal des BBSR, abgerufen am 06.10.2026
- FAQ Heizen – Ministerium für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg, abgerufen am 06.10.2026
- PV-Pflicht in Baden-Württemberg – IHK Schwarzwald-Baar-Heuberg, abgerufen am 06.10.2026
Autorin
Elda Dallmeyer
DEKRA-zertifizierte Immobiliensachverständige mit über 16 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche.