Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt am Bodensee 2026? Statt Bauchgefühl und Maklerprognosen finden Sie hier die Zahlen, die tatsächlich veröffentlicht sind: den Preisindex der Pfandbriefbanken, den Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts, die Bauzinsstatistik der Bundesbank und den Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses. Jede Zahl ist mit ihrem Stand datiert. Wo es keine belastbaren Daten gibt, sage ich das offen.
- Wohnimmobilien in Deutschland waren im 2. Quartal 2026 laut vdp-Index 1,9 % teurer als ein Jahr zuvor; das Statistische Bundesamt misst +0,6 %.
- Der effektive Zins für neue Wohnungsbaukredite mit über zehn Jahren Zinsbindung lag laut Bundesbank im August 2026 bei 4,04 % – höher als ein Jahr zuvor (3,73 %).
- Im Östlichen Bodenseekreis haben sich die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen 2024 laut Gutachterausschuss nach einem starken Rückgang 2023 auf stabilem Niveau eingependelt.
- Ein lokaler Grundstücksmarktbericht mit Daten für das gesamte Jahr 2025 lag mir zum Stand 06.10.2026 online nicht vor; aktuelle lokale Aussagen sind deshalb nur eingeschränkt möglich.
Wie haben sich die Immobilienpreise 2026 bundesweit entwickelt?
Die Preise für Wohnimmobilien steigen bundesweit leicht, aber deutlich langsamer als in den Boomjahren. Zwei Indizes zeigen das für das 2. Quartal 2026:
| Index (2. Quartal 2026) | zum Vorjahresquartal | zum Vorquartal |
|---|---|---|
| vdp-Index Wohnen gesamt | +1,9 % | +0,3 % |
| vdp: Eigentumswohnungen | +2,6 % | +0,5 % |
| vdp: Eigenheime | +2,0 % | +0,4 % |
| Destatis Häuserpreisindex (vorläufig) | +0,6 % | +0,3 % |
Der vdp-Index beruht auf Transaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten (Pressemitteilung vom 10.08.2026). vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt spricht bei Wohnimmobilien von einem weiterhin bestehenden Preisanstieg, der „weniger dynamisch als in den Vorquartalen“ ausfalle. Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern stiegen um 3,2 %.
Das Statistische Bundesamt (Pressemitteilung vom 24.09.2026) weist regionale Unterschiede aus: In dicht besiedelten ländlichen Kreisen kosteten Eigentumswohnungen 1,8 % weniger als ein Jahr zuvor, Ein- und Zweifamilienhäuser dagegen 1,0 % mehr. Die beiden Indizes unterscheiden sich in Datenbasis und Methodik; deshalb weichen ihre Ergebnisse voneinander ab.
Wo stehen die Bauzinsen 2026?
Die Bauzinsen liegen bei rund 4 % – und damit nicht, wie manchmal zu lesen, bei 3 bis 3,5 %. Die Bundesbank veröffentlicht in ihrer MFI-Zinsstatistik die effektiven Jahreszinsen für neu vergebene Wohnungsbaukredite an private Haushalte:
| Effektivzins Neugeschäft | Aug. 2025 | Jan. 2026 | Aug. 2026 |
|---|---|---|---|
| Zinsbindung über 10 Jahre | 3,73 % | 3,84 % | 4,04 % |
| Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre | 3,56 % | 3,58 % | 3,81 % |
| insgesamt, effektiver Jahreszins inkl. Kosten | 3,76 % | 3,87 % | 4,05 % |
Für Käufer bedeutet das: Die Finanzierung ist im Jahresverlauf 2026 eher teurer als günstiger geworden. Eine Entspannung bei den Zinsen lässt sich in diesen Daten bislang nicht ablesen. Der vdp nennt gestiegene Inflationserwartungen und die Zinsentwicklung als Faktoren, die vor allem den Gewerbeimmobilienmarkt belasten.
Was zeigen die lokalen Daten für den Östlichen Bodenseekreis?
Die verlässlichste lokale Quelle ist der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Östlicher Bodenseekreis. Er ist für Friedrichshafen, Tettnang, Meckenbeuren, Immenstaad, Eriskirch, Langenargen, Kressbronn und Neukirch zuständig. Der jüngste online abrufbare Bericht hat den Stichtag 01.01.2025 und wertet die Kaufverträge des Jahres 2024 aus. Seine Kernaussagen:
- Bei gebrauchten Eigentumswohnungen haben sich die Kaufpreise „nach einem starken Rückgang im Jahr 2023 auf einem stabilen Niveau eingependelt“ (Datenbasis Friedrichshafen/Immenstaad).
- Die Zahl der Verkäufe von Neubauwohnungen ist leicht steigend, aber weiter auf vergleichsweise niedrigem Niveau; die Preise blieben 2024 nahezu konstant.
- Der Bauträgermarkt zeigt sich zurückhaltend; der Ausschuss nennt gestiegene Baukosten und die Veränderungen am Kapitalmarkt als Gründe.
| Durchschnittspreise Auswertungsjahr 2024 | Friedrichshafen* | Tettnang |
|---|---|---|
| Neubau-Eigentumswohnung (€/m² Wohnfläche) | 6.924 € (31 Verkäufe) | 5.930 € (31 Verkäufe) |
| Gebrauchte ETW, Baujahr bis 1980 (€/m²) | 2.712 € | 2.504 € |
| Gebrauchte ETW, Baujahr 2011–2023 (€/m²) | 4.937 € | 4.623 € |
* Ohne Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Seeanstoß. Preise ohne Garagen und Stellplätze. Der Gutachterausschuss weist darauf hin, dass Auswertungen mit geringer Fallzahl keine repräsentativen Marktdaten darstellen.
Für freistehende Bestandshäuser im gesamten Zuständigkeitsgebiet weist der Bericht einen durchschnittlichen Kaufpreis von rund 647.000 € aus (95 Verkäufe), nach rund 610.000 € im Vorjahresbericht. Die Spanne reicht allerdings von 180.000 € bis über 3,3 Mio. € – ein Durchschnitt sagt über Ihr konkretes Haus also wenig aus.
Für Konstanz, Überlingen und Ravensburg sind jeweils andere Gutachterausschüsse zuständig, für Lindau als bayerische Stadt gelten eigene Strukturen. Bodenrichtwerte für Baden-Württemberg können Sie kostenlos im Portal BORIS-BW abrufen. Lokale Informationen finden Sie auch auf meinen Seiten zur Immobilienbewertung in Tettnang und Friedrichshafen.
Welche Rolle spielt die Energieeffizienz für den Wert?
Die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes sind ein anerkanntes Wertmerkmal. Die ImmoWertV zählt sie in § 2 Abs. 3 ausdrücklich zu den Grundstücksmerkmalen, die bei der Wertermittlung zu berücksichtigen sind. Verkäufer müssen Kaufinteressenten den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 GModG, vormals GEG), und Immobilienanzeigen müssen bei vorliegendem Ausweis unter anderem die Energieeffizienzklasse nennen (§ 87 GModG). Pauschale Zu- oder Abschläge für bestimmte Effizienzklassen nenne ich hier bewusst nicht. Wie stark sich Sanierungsbedarf im Preis niederschlägt, hängt vom einzelnen Objekt und den zu erwartenden Kosten ab.
Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer?
Käufer
- Finanzierung mit rund 4 % kalkulieren und Zinsbindung bewusst wählen
- In Baden-Württemberg 5,0 % Grunderwerbsteuer einplanen
- Angebotspreise mit lokalen Marktdaten abgleichen, nicht mit Bundesdurchschnitten
Verkäufer
- Moderate Preisentwicklung: Preise aus 2021/2022 sind keine Referenz
- Energieausweis und Unterlagen vor der Vermarktung bereithalten
- Realistischen Angebotspreis auf Basis aktueller Vergleichsdaten wählen
Wie geht es weiter?
Eine seriöse Prozentprognose für den Bodenseeraum lässt sich aus den veröffentlichten Daten nicht ableiten, und ich gebe deshalb keine ab. Die vorliegenden Zahlen sprechen für einen stabilen Markt mit moderat steigenden Preisen bei Bestandsimmobilien und weiterhin erhöhten Finanzierungskosten. Gesichert ist auch: Die Unterschiede zwischen einzelnen Lagen, Baujahren und Zuständen sind größer als jeder Durchschnittstrend.
Quellen
- Uneinheitliche Entwicklung der Immobilienpreise (vdp-Index Q2 2026), Pressemitteilung vom 10.08.2026 – Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp), abgerufen am 06.10.2026
- Preise für Wohnimmobilien im 2. Quartal 2026: +0,6 % zum Vorjahresquartal, Pressemitteilung Nr. 336 vom 24.09.2026 – Statistisches Bundesamt, abgerufen am 06.10.2026
- Wohnungsbaukredite an private Haushalte – MFI-Zinsstatistik (Stand 01.10.2026) – Deutsche Bundesbank, abgerufen am 06.10.2026
- Grundstücksmarktbericht 01.01.2025 – Gutachterausschuss Östlicher Bodenseekreis (Stadt Friedrichshafen), abgerufen am 06.10.2026
- BORIS-BW – Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg – Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg, abgerufen am 06.10.2026
- § 2 ImmoWertV – Grundlagen der Wertermittlung – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- § 80 GModG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- § 87 GModG – Pflichtangaben in Immobilienanzeigen – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- Grunderwerbsteuer zahlen – Leistungsbeschreibung service-bw (Land Baden-Württemberg), abgerufen am 06.10.2026
Autorin
Elda Dallmeyer
DEKRA-zertifizierte Immobiliensachverständige mit über 16 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche.