Die eigene Immobilie ohne Makler zu verkaufen, ist legitim und kann sich lohnen – Sie sparen die Provision und behalten die Kontrolle. Gleichzeitig tragen Sie dann alle Aufgaben selbst: Preisfindung, Unterlagen, gesetzliche Pflichten, Verhandlung und Vertrag. In diesem Beitrag zeige ich Ihnen die fünf Fehler, die Privatverkäufern besonders häufig unterlaufen, und wie Sie sie vermeiden. Ich bin selbst keine Maklerin und habe kein Verkaufsinteresse. Ich unterstütze Sie auf Wunsch mit einer unabhängigen Bewertung im Hintergrund.
- Der häufigste Fehler beim Privatverkauf ist ein falscher Angebotspreis – zu hoch schreckt ab, zu niedrig verschenkt Geld.
- Den Energieausweis müssen Sie Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 GModG, vormals GEG); Anzeigen brauchen Pflichtangaben (§ 87 GModG).
- Wer bekannte Mängel arglistig verschweigt, kann sich nicht auf einen vertraglichen Haftungsausschluss berufen (§ 444 BGB).
- Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein – außer bei Eigennutzung im Sinne von § 23 EStG.
Wie viel spart ein Verkauf ohne Makler tatsächlich?
Sie sparen den Teil der Maklerprovision, den Sie als Verkäufer zahlen würden. Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher: Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen sie die Provision zu gleichen Teilen (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer höchstens in gleicher Höhe beteiligt werden, und erst nachdem der Verkäufer gezahlt hat (§ 656d BGB). Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB). Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt und wird frei vereinbart.
Warum ist der falsche Angebotspreis der teuerste Fehler?
Weil der erste Preis den gesamten Verkauf prägt. Ist er zu hoch, bleiben Anfragen aus, und Ihre Immobilie steht lange im Netz. Interessenten fragen sich dann, was mit dem Objekt nicht stimmt, und jede spätere Preissenkung schwächt Ihre Verhandlungsposition. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld, das Sie nicht zurückholen.
Online-Rechner liefern einen ersten Anhaltspunkt, kennen aber weder Zustand noch Grundriss oder Mikrolage. Belastbarer sind die Daten der Gutachterausschüsse: Bodenrichtwerte finden Sie in Baden-Württemberg kostenlos im Portal BORIS-BW, Vergleichspreise in den Grundstücksmarktberichten. Für Tettnang und Friedrichshafen ist das der Gutachterausschuss Östlicher Bodenseekreis. Laut dessen Bericht (Stichtag 01.01.2025) reichten die Kaufpreise freistehender Bestandshäuser von 180.000 € bis über 3,3 Mio. € – ein Durchschnittswert hilft bei so einer Spanne kaum weiter.
Welche Unterlagen und Pflichtangaben brauchen Sie?
Sie brauchen mehr, als viele erwarten – und einige Pflichten sind gesetzlich geregelt. Den Energieausweis müssen Sie potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung vorlegen; nach Vertragsschluss ist er zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG, vormals GEG). Liegt bei der Anzeigenschaltung ein Energieausweis vor, muss die Immobilienanzeige unter anderem Art des Ausweises, Endenergiebedarf bzw. -verbrauch, wesentlichen Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse enthalten (§ 87 GModG).
- Energieausweis (gültig, für das Gebäude ausgestellt)
- Aktueller Grundbuchauszug mit Belastungen in Abteilung II und III
- Flurkarte und Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigung
- Nachweise über Modernisierungen (Rechnungen, Datum)
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Stand der Erhaltungsrücklage
Fehlende Unterlagen verzögern die Finanzierungszusage der Käuferbank und kosten im Zweifel den Interessenten.
Warum dürfen Sie Mängel nicht verschweigen?
Weil Sie sonst trotz Haftungsausschluss haften. Beim Verkauf gebrauchter Immobilien zwischen Privatleuten wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen. Darauf können Sie sich aber nach § 444 BGB nicht berufen, soweit Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen haben. Feuchtigkeit im Keller, ein bekannter Dachschaden oder eine nicht genehmigte Nutzung gehören deshalb offen auf den Tisch – am besten dokumentiert im Exposé und im Kaufvertrag.
Welche Steuern übersehen Privatverkäufer?
Am häufigsten die Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG ist der Verkauf eines Grundstücks ein privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Bei vermieteten Immobilien oder einem Auszug vor dem Verkauf sollten Sie die Frist genau prüfen und mit Ihrer Steuerberatung sprechen.
Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis meist der Käufer. Sie beträgt in Baden-Württemberg 5,0 % und fließt in dessen Kalkulation ein.
Warum scheitern Verhandlungen an Emotionen?
Weil Erinnerungen keinen Marktwert haben. In meiner Praxis erlebe ich oft, dass Eigentümer die eigenen Modernisierungen höher bewerten als Käufer – und Sanierungsbedarf niedriger. Käufer rechnen umgekehrt: Sie kalkulieren Kosten für Heizung, Dach oder Fenster ein und verhandeln entsprechend. Wer auf jedes Argument emotional reagiert, verliert die Verhandlung oder den Käufer.
- Legen Sie Ihre Untergrenze vorher fest – auf Basis von Zahlen, nicht Gefühl.
- Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung der Käuferbank zeigen, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.
- Halten Sie Ihre Wertbegründung bereit, etwa ein Kurzgutachten – das versachlicht Preisdiskussionen.
Sie können ohne Makler verkaufen – aber nicht ohne fundierte Preisgrundlage. Mit meiner An- und Verkaufsbegleitung ohne Maklerprovision unterstütze ich Sie im Hintergrund bei der realistischen Werteinschätzung. Als DEKRA-zertifizierte Sachverständige ohne Verkaufsinteresse arbeite ich unabhängig und transparent – im Bodenseeraum und auf Anfrage bundesweit.
Weitere Informationen finden Sie unter Leistungen, in den FAQ und im Beitrag zum Immobilienmarkt 2026 am Bodensee. Oder Sie schreiben mir direkt.
Quellen
- § 80 GModG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- § 87 GModG – Pflichtangaben in Immobilienanzeigen – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- § 444 BGB – Haftungsausschluss – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- § 311b BGB – Verträge über Grundstücke – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- § 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- Maklergebühren bei Immobilien: Welche sind erlaubt, welche nicht? – Verbraucherzentrale, abgerufen am 06.10.2026
- Grunderwerbsteuer zahlen – Leistungsbeschreibung service-bw (Land Baden-Württemberg), abgerufen am 06.10.2026
- Grundstücksmarktbericht 01.01.2025 – Gutachterausschuss Östlicher Bodenseekreis (Stadt Friedrichshafen), abgerufen am 06.10.2026
Autorin
Elda Dallmeyer
DEKRA-zertifizierte Immobiliensachverständige mit über 16 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche.