Eine Hausbesichtigung dauert oft nur 30 bis 60 Minuten – und doch entscheidet sie über eine der größten Investitionen Ihres Lebens. Wer mit einer klaren Checkliste durch das Haus geht, erkennt Risiken früher, stellt die richtigen Fragen und verhandelt auf einer soliden Grundlage. In diesem Beitrag zeige ich Ihnen, worauf Sie bei der Besichtigung achten sollten und welche Unterlagen Sie vor dem Notartermin unbedingt prüfen sollten.
- Der Verkäufer oder Makler muss Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 Gebäudemodernisierungsgesetz).
- Gebrauchte Häuser werden meist unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft – was Sie bei der Besichtigung übersehen, tragen in der Regel Sie.
- Die Bundesnotarkammer empfiehlt Käufern ausdrücklich, den Zustand der Gebäude zu begutachten, Baulasten abzufragen und Vergleichspreise zu ermitteln.
- Bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen können Nachrüstpflichten wie die Dämmung der obersten Geschossdecke auf Sie als Käufer übergehen – mit einer Frist von zwei Jahren ab dem ersten Eigentümerwechsel nach dem 01.02.2002.
- Planen Sie mindestens zwei Besichtigungen ein – eine davon bei Tageslicht und idealerweise mit einer unabhängigen Fachperson.
Warum ist eine gründliche Besichtigung so wichtig?
Weil Sie beim Kauf einer gebrauchten Immobilie in der Regel das Risiko für verborgene Mängel tragen. In notariellen Kaufverträgen über Bestandsimmobilien ist ein Ausschluss der Rechte des Käufers wegen Sachmängeln üblich. Darauf kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB nur dann nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat. Arglist nachzuweisen ist in der Praxis schwierig. Umso wichtiger ist es, dass Sie Mängel vor der Unterschrift erkennen.
Auch die Bundesnotarkammer weist in ihrem Infoblatt zum Kauf einer gebrauchten Immobilie darauf hin, dass es Aufgabe des Käufers ist, sich eingehend mit dem Kaufgegenstand auseinanderzusetzen – etwa durch eine gemeinsame Besichtigung mit dem Verkäufer und/oder durch einen Bausachverständigen.
Worauf sollte ich außen am Haus achten?
Beginnen Sie Ihren Rundgang draußen – viele Schäden zeigen sich zuerst an der Gebäudehülle.
- Dach: Verschobene oder gebrochene Ziegel, Moosbewuchs, durchhängende Firstlinie, Zustand von Dachrinnen und Fallrohren.
- Fassade: Risse (besonders diagonale Risse an Fenster- und Türecken), abplatzender Putz, dunkle Verfärbungen im Sockelbereich.
- Fenster und Türen: Baujahr (oft im Rahmen eingeprägt), Dichtungen, beschlagene Isolierglasscheiben.
- Grundstück: Gefälle zum Haus hin, Entwässerung, Zustand von Garage, Carport und Einfriedung.
- Grenzen: Stimmt die sichtbare Grundstücksgrenze mit dem Liegenschaftskataster überein?
Welche Räume verraten die meisten Mängel?
Keller und Dachboden – deshalb sollten Sie diese nie auslassen, auch wenn die Besichtigung dort ungemütlich wird.
- Keller: Muffiger Geruch, Salzausblühungen, Wasserränder, frisch gestrichene Einzelstellen (können Feuchteschäden überdecken).
- Dachboden: Ist die oberste Geschossdecke oder das Dach gedämmt? Gibt es Spuren von Feuchtigkeit oder Schädlingsbefall im Holz?
- Bäder und Küche: Schimmel in Silikonfugen und Ecken, Wasserdruck, Alter der Leitungen.
- Wohnräume: Schimmelflecken hinter Möbeln und an Außenwandecken, Zustand von Böden und Treppen.
Wie prüfe ich Heizung, Elektrik und Leitungen?
Fragen Sie nach Baujahr, Wartungsnachweisen und Schornsteinfegerprotokollen. Das Typenschild am Heizkessel nennt in der Regel das Baujahr. Achten Sie auch auf ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen wie dem Keller: Nach § 69 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) müssen zugängliche, bisher ungedämmte Leitungen außerhalb beheizter Räume gedämmt werden – bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, die der Eigentümer am 01.02.2002 selbst bewohnte, trifft diese Pflicht erst den neuen Eigentümer nach dem ersten Eigentümerwechsel, mit einer Frist von zwei Jahren.
Bei der Elektrik sind alte Sicherungskästen mit Schraubsicherungen, fehlende FI-Schutzschalter oder zweiadrige Leitungen ohne Schutzleiter Hinweise auf Modernisierungsbedarf. Eine verbindliche Bewertung kann hier nur eine Elektrofachkraft abgeben.
Was das neue Gebäudemodernisierungsgesetz für Heizung und Nachrüstpflichten konkret bedeutet, erkläre ich ausführlich in meinem Beitrag Gebäudeenergierecht beim Hauskauf.
Welche Unterlagen sollte ich vor dem Kauf anfordern?
Die Unterlagen sind mindestens so wichtig wie die Besichtigung selbst. Fordern Sie frühzeitig an:
| Unterlage | Warum wichtig? |
|---|---|
| Energieausweis | Muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden; zeigt Energiekennwert, Baujahr und Energieträger. |
| Grundbuchauszug | Eigentümer, Grundschulden, Wegerechte, Wohnrechte, Vorkaufsrechte. |
| Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis | Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, z. B. Abstandsflächen- oder Zufahrtsbaulasten. |
| Baugenehmigung und Pläne | Sind Anbauten, ausgebaute Dachgeschosse oder Kellerräume genehmigt? |
| Flurkarte und Wohnflächenberechnung | Grundstücksgröße und tatsächliche Wohnfläche prüfen. |
| Rechnungen über Modernisierungen | Belegen Alter von Dach, Heizung, Fenstern, Leitungen. |
Beim Kauf einer Eigentumswohnung kommen die Unterlagen der Gemeinschaft hinzu: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die nach § 24 Abs. 7 WEG zu führende Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sanierungen können erhebliche Sonderumlagen bedeuten.
Was ist am Bodensee besonders zu beachten?
In meiner Praxis im Bodenseekreis spielen einige regionale Punkte immer wieder eine Rolle:
- Hochwasser und Grundwasser: Für Grundstücke in Ufer- oder Bachnähe lohnt ein Blick in die Hochwassergefahrenkarten des Landes Baden-Württemberg. Fragen Sie gezielt nach früheren Wassereintritten im Keller.
- Lage und Seesicht: Seesicht hat ihren Preis. Klären Sie, ob Nachbarbebauung oder Bebauungsplan die Sicht künftig einschränken könnten.
- Ferienwohnungen: Soll die Immobilie (teilweise) vermietet werden, prüfen Sie die baurechtliche Zulässigkeit und eventuelle örtliche Satzungen vorab bei der Gemeinde.
- Marktdaten: Der Gutachterausschuss Östlicher Bodenseekreis (Friedrichshafen, Tettnang, Meckenbeuren, Immenstaad, Eriskirch, Langenargen, Kressbronn, Neukirch) veröffentlicht einen Grundstücksmarktbericht mit Kaufpreisen und Sachwertfaktoren – eine gute Grundlage für den Preisvergleich.
Wie gehe ich nach der Besichtigung vor?
Direkt nach der Besichtigung alle Auffälligkeiten festhalten – mit Erlaubnis des Verkäufers auch per Foto.
Antworten zu Baujahr, Sanierungen und Schäden möglichst schriftlich einholen.
Eine unabhängige Einschätzung von Zustand, Sanierungsbedarf und Kaufpreis vor der Kaufentscheidung.
Vergleichspreise, Bodenrichtwert und Sanierungskosten ins Verhältnis zum Angebotspreis setzen.
Bei Verbraucherverträgen soll der Notar den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen – nutzen Sie diese Zeit.
Fazit
Eine strukturierte Besichtigung schützt Sie vor teuren Überraschungen. Prüfen Sie Gebäudehülle, Keller, Dachboden und Haustechnik, fordern Sie alle Unterlagen an und kalkulieren Sie neben dem Kaufpreis auch Sanierungsbedarf und Kaufnebenkosten ein. Wenn Sie unsicher sind, holen Sie sich vor der Unterschrift eine unabhängige Einschätzung. Mehr zu meinen Leistungen finden Sie unter Leistungen, Antworten auf häufige Fragen in den FAQ – oder Sie nehmen direkt Kontakt mit mir auf.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.
Quellen
- Infoblatt „Der Kauf einer gebrauchten Immobilie“ – Bundesnotarkammer, abgerufen am 06.10.2026
- § 444 BGB Haftungsausschluss – Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
- § 80 GModG Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
- § 69 GModG Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
- § 17 Beurkundungsgesetz – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
- § 24 WEG Einberufung, Vorsitz, Niederschrift – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
- Hochwassergefahrenkarten (HWGK) – Regierungspräsidien Baden-Württemberg, abgerufen am 06.10.2026
- Grundstücksmarktbericht 01.01.2025 – Gutachterausschuss Östlicher Bodenseekreis, abgerufen am 06.10.2026
Autorin
Elda Dallmeyer
DEKRA-zertifizierte Immobiliensachverständige mit über 16 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche.