Zwischen der ersten Besichtigung und dem Notartermin liegen beim Immobilienkauf oft nur wenige Wochen. In dieser Zeit müssen Sie entscheiden, ob Zustand, Lage und Preis wirklich passen – meist ohne eigene Fachkenntnis und unter Zeitdruck. Genau hier setzt eine Ankaufberatung an: Eine unabhängige Sachverständige prüft die Immobilie, bevor Sie sich vertraglich binden. In diesem Beitrag erkläre ich, was eine Ankaufberatung umfasst, wie sie abläuft und wann sie sich besonders lohnt.
- Eine Ankaufberatung ist die unabhängige Prüfung einer Immobilie durch eine Sachverständige vor dem Kauf – mit Blick auf Zustand, Unterlagen, Lage und Kaufpreis.
- Der richtige Zeitpunkt ist vor dem Notartermin, denn mit der Beurkundung wird der Kaufvertrag für beide Seiten verbindlich.
- Bei Verbraucherverträgen soll der Notar den Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen – dieses Zeitfenster lässt sich für die Prüfung nutzen.
- Besonders sinnvoll ist eine Ankaufberatung bei älteren Häusern, bei Eigentumswohnungen mit unklarer Rücklagensituation und bei Preisen, die Sie nicht selbst einordnen können.
- Eine Ankaufberatung ersetzt weder die Rechtsberatung durch den Notar noch ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten.
Was ist eine Ankaufberatung?
Eine Ankaufberatung ist eine sachverständige Begleitung beim Kauf einer Immobilie, die ausschließlich Ihre Interessen als Käufer vertritt. Im Mittelpunkt stehen drei Fragen: In welchem Zustand ist das Gebäude? Welche Risiken ergeben sich aus den Unterlagen? Und ist der geforderte Preis im Marktvergleich nachvollziehbar?
Der Unterschied zum Makler ist entscheidend: Ein Makler wird in der Regel für den erfolgreichen Abschluss bezahlt. Ich arbeite als unabhängige, DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung ohne Verkaufsinteresse – mein Honorar hängt nicht davon ab, ob Sie kaufen oder nicht. Eine ehrliche Empfehlung kann deshalb auch lauten: „Diese Immobilie würde ich zu diesem Preis nicht kaufen.“
Warum muss die Prüfung vor dem Notartermin stattfinden?
Weil der Kaufvertrag mit der Unterschrift beim Notar verbindlich wird. Ein Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Der Notar berät beide Seiten unparteiisch über die rechtliche Tragweite des Vertrags – den baulichen Zustand oder die Angemessenheit des Kaufpreises prüft er jedoch nicht.
Die Bundesnotarkammer betont in ihrem Infoblatt, dass es Aufgabe des Käufers ist, sich eingehend mit dem Kaufgegenstand auseinanderzusetzen: den Zustand der Gebäude zu begutachten (z. B. durch einen Bausachverständigen), Baulasten abzufragen, die rechtmäßige Errichtung zu prüfen und Vergleichspreise zu ermitteln. Genau diese Punkte deckt eine Ankaufberatung ab.
Wie läuft eine Ankaufberatung ab?
Wir klären Objekt, Ihre Ziele (Selbstnutzung oder Kapitalanlage), Ihren Zeitplan und welche Unterlagen bereits vorliegen.
Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Baugenehmigung, Flächenangaben, Modernisierungsnachweise – bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Erhaltungsrücklage.
Gemeinsamer Rundgang vom Keller bis zum Dachboden: Bauzustand, sichtbare Schäden, Haustechnik, energetischer Zustand und Lagequalität.
Einordnung des Angebotspreises anhand von Bodenrichtwert, Marktdaten des Gutachterausschusses und vergleichbaren Objekten – unter Berücksichtigung des Modernisierungsbedarfs.
Sie erhalten eine klare Einschätzung zu Risiken, Sanierungsbedarf und Preis – als Grundlage für Ihre Entscheidung und Ihre Preisverhandlung.
Welche Fragen beantwortet eine Ankaufberatung?
- Gibt es Hinweise auf Feuchtigkeit, Risse, Schädlingsbefall oder einen Sanierungsstau?
- Welche Modernisierungen stehen in den nächsten Jahren voraussichtlich an?
- Welche Pflichten aus dem Gebäudeenergierecht kommen auf Sie als neue Eigentümer zu?
- Gibt es Belastungen im Grundbuch wie Wohnrechte, Wegerechte oder Vorkaufsrechte?
- Sind Anbauten und ausgebaute Räume genehmigt?
- Ist der Angebotspreis im regionalen Marktvergleich plausibel?
Eine ausführliche Liste für Ihren eigenen Rundgang finden Sie in meiner Checkliste für die Hausbesichtigung.
Wann lohnt sich eine Ankaufberatung besonders?
Grundsätzlich bei jedem Kauf, bei dem Sie Zustand oder Preis nicht sicher selbst beurteilen können. In meiner Praxis sind es vor allem diese Konstellationen:
- Ältere Häuser mit unklarem Modernisierungsstand – hier entscheidet der Sanierungsbedarf oft über die Wirtschaftlichkeit.
- Eigentumswohnungen, bei denen Beschlüsse über Sanierungen oder eine geringe Erhaltungsrücklage auf künftige Sonderumlagen hindeuten.
- Kapitalanlagen, bei denen Mietansatz, Bewirtschaftungskosten und spätere Abschreibung zusammenpassen müssen.
- Käufer von außerhalb, die den Bodenseeraum und seine Teilmärkte noch nicht kennen.
- Hoher Zeitdruck, wenn mehrere Interessenten im Spiel sind und Sie schnell entscheiden müssen.
Was kostet eine Ankaufberatung – und rechnet sich das?
Der Aufwand hängt von Objektart, Größe und Umfang der Unterlagen ab. Deshalb erstelle ich Ihnen nach dem Erstgespräch ein Angebot auf Anfrage. Zur Einordnung: Die Kaufnebenkosten allein – Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch – machen in Baden-Württemberg schnell einen fünfstelligen Betrag aus (siehe mein Rechenbeispiel zu den Kaufnebenkosten). Im Verhältnis dazu ist eine fundierte Prüfung vor der Unterschrift ein überschaubarer Posten, der Ihnen eine bessere Verhandlungs- und Entscheidungsgrundlage verschafft. Einen bestimmten Spareffekt kann ich Ihnen naturgemäß nicht versprechen – aber Sie entscheiden mit deutlich mehr Wissen.
Welche Leistung passt zu Ihrem Anlass?
| Situation | Passende Leistung | Preis |
|---|---|---|
| Kaufentscheidung mit Besichtigung und Preiseinschätzung | Ankaufberatung | auf Anfrage |
| Schnelle Preisorientierung ohne ausführliche Dokumentation | Marktanalyse | ab 390 € |
| Schriftliche, nachvollziehbare Wertermittlung | Kurzgutachten | ab 1.490 € |
| Vermietete Immobilie, höhere Abschreibung prüfen | Gutachten zur Restnutzungsdauer | ab 990 € |
Wenn ein Wert vor Gericht Bestand haben muss, ist ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder den Gutachterausschuss der richtige Weg – gerichtliche Gutachten erstelle ich nicht. Mehr zur Abgrenzung lesen Sie im Beitrag Kurzgutachten oder Marktanalyse?. Wenn Sie die Immobilie später vermieten möchten, lohnt außerdem ein Blick auf das Gutachten zur Restnutzungsdauer.
Fazit
Eine Ankaufberatung gibt Ihnen vor der wichtigsten Unterschrift eine unabhängige Zweitmeinung zu Zustand, Risiken und Preis. Sie ersetzt nicht die Rechtsberatung durch den Notar, ergänzt sie aber um genau den Blick, den der Notar nicht leisten kann: den auf das Gebäude und den Markt. Im Bodenseeraum begleite ich Sie in Tettnang, Friedrichshafen, Ravensburg, Lindau, Überlingen, Konstanz und Umgebung. Informationen zu allen Leistungen finden Sie unter Leistungen und Immobilienbewertung; für ein unverbindliches Erstgespräch nutzen Sie gern das Kontaktformular.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Quellen
- Infoblatt „Der Kauf einer gebrauchten Immobilie“ – Bundesnotarkammer, abgerufen am 06.10.2026
- § 311b BGB Verträge über Grundstücke – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
- § 17 Beurkundungsgesetz – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
- § 444 BGB Haftungsausschluss – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
- § 194 BauGB Verkehrswert – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
- § 19 WEG Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss (Erhaltungsrücklage) – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
Autorin
Elda Dallmeyer
DEKRA-zertifizierte Immobiliensachverständige mit über 16 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche.