Restnutzungsdauer-Gutachten: Höhere AfA nach § 7 Abs. 4 EStG

Wer eine ältere Immobilie vermietet, schreibt das Gebäude steuerlich meist mit einem festen Prozentsatz ab – unabhängig davon, wie lange das Haus tatsächlich noch genutzt werden kann. Das Einkommensteuergesetz erlaubt jedoch eine Ausnahme: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, kann eine höhere jährliche Absetzung für Abnutzung (AfA) angesetzt werden. Den Nachweis führen Eigentümer in der Praxis meist über ein Gutachten zur Restnutzungsdauer. In diesem Beitrag erkläre ich die Rechtsgrundlage, die aktuelle Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und die Verwaltungsauffassung – mit einem Rechenbeispiel.

Was regelt § 7 Abs. 4 EStG?

§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG legt feste AfA-Sätze für Gebäude fest. Für Wohngebäude im Privatvermögen gelten danach:

Entscheidend ist Satz 2 der Vorschrift: Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer weniger als die in der Tabelle genannten Jahre, „so können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden“. Satz 4 der Vorschrift betrifft dagegen einen anderen Punkt (Verhältnis zu Betriebsgebäuden und Teilwertansatz) – in Fachbeiträgen wird das manchmal verwechselt.

Was hat der Bundesfinanzhof entschieden?

BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19: Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkunftserzielung genutzten Gebäudes jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Voraussetzung ist, dass auf Grund der Darlegungen der Zeitraum, in dem das Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, mit hinreichender Bestimmtheit geschätzt werden kann. Ein Bausubstanzgutachten ist keine Voraussetzung.

BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23: Der BFH hat die Methodenfreiheit bestätigt, aber eine Grenze gezogen: Der bloße Verweis auf die modellhaft nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer reicht als Nachweis nicht aus. Ein Gutachten muss sich mit den individuellen Gegebenheiten des Objekts auseinandersetzen – etwa mit durchgeführten Modernisierungen oder unterlassener Instandhaltung. Ein Gutachten, das sich an der ImmoWertV orientiert, ist damit nicht ausgeschlossen – es darf die modellhaften Werte aber nicht bloß übernehmen, sondern muss den Zustand des konkreten Gebäudes einbeziehen.

Das passt zur ImmoWertV selbst: Nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV wird die Restnutzungsdauer zwar in der Regel aus Gesamtnutzungsdauer und Alter abgeleitet, individuelle Gegebenheiten wie Instandsetzungen, Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung können sie aber verlängern oder verkürzen.

Was sagt die Finanzverwaltung aktuell?

Mit Schreiben vom 22.02.2023 hatte das Bundesministerium der Finanzen (BMF) strenge Anforderungen formuliert – unter anderem an die Qualifikation der Gutachter und an den Inhalt der Gutachten. Mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 (GZ IV C 3 - S 2196/00040/006/008) wurde dieses Schreiben im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder aufgehoben. Maßgeblich sind damit das Gesetz und die Grundsätze der BFH-Rechtsprechung.

Für die Praxis heißt das: Ein Gutachten muss nachvollziehbar und objektbezogen begründen, warum das Gebäude nur noch eine kürzere Zeit wirtschaftlich genutzt werden kann. Ob das Finanzamt das Gutachten im Einzelfall anerkennt, entscheidet allerdings das Finanzamt – und im Streitfall das Finanzgericht.

Rechenbeispiel: Wie wirkt sich eine kürzere Restnutzungsdauer aus?

Rechenbeispiel mit angenommenen Werten: Ein vermietetes Mehrfamilienhaus, fertiggestellt 1972. Vom Kaufpreis entfallen nach Kaufpreisaufteilung 450.000 € auf das Gebäude. Ein Gutachten weist eine tatsächliche Restnutzungsdauer von 25 Jahren nach.

Wichtig zur Einordnung: Insgesamt können in beiden Fällen höchstens die 450.000 € abgeschrieben werden. Die kürzere Nutzungsdauer zieht die Abschreibung zeitlich nach vorne. Wie stark sich das tatsächlich auswirkt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz und Ihrer gesamten Einkommenssituation ab.

Für wen lohnt sich ein Gutachten zur Restnutzungsdauer?

• Für Eigentümer vermieteter Wohn- oder Gewerbeimmobilien.
• Für ältere Gebäude, bei denen wesentliche Bauteile (Dach, Fassade, Leitungen, Heizung, Fenster) nicht oder nur teilweise modernisiert sind.
• Für Käufer, die eine Bestandsimmobilie als Kapitalanlage erwerben – idealerweise schon bei der Ankaufberatung mitgedacht.
• Für Erben, die eine geerbte Immobilie vermieten (siehe auch Immobilie geerbt – was tun?).

Weniger sinnvoll ist es bei umfassend kernsanierten Gebäuden – hier wird sich eine kürzere Restnutzungsdauer kaum begründen lassen.

Wie erstelle ich ein Gutachten zur Restnutzungsdauer?

Als DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung erstelle ich Gutachten zur Restnutzungsdauer ab 990 € – im Bodenseeraum und auf Anfrage bundesweit. Mehr zu meiner Zertifizierung lesen Sie im Beitrag Was bedeutet eine DEKRA-Zertifizierung?.

Fazit

Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer kann bei vermieteten Bestandsimmobilien eine deutlich höhere jährliche AfA begründen. Seit der Aufhebung des BMF-Schreibens von 2023 gilt wieder die Methodenfreiheit der BFH-Rechtsprechung – vorausgesetzt, das Gutachten setzt sich ernsthaft mit dem konkreten Gebäude auseinander. Eine Garantie, dass das Finanzamt folgt, gibt es nicht. Wenn Sie prüfen möchten, ob sich ein Gutachten für Ihre Immobilie lohnt, finden Sie alle Informationen unter Leistungen oder schreiben Sie mir über das Kontaktformular.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuerberatung. Bitte stimmen Sie steuerliche Entscheidungen mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater ab.

Quellen

1. § 7 EStG Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
2. BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19 – Bundesfinanzhof, abgerufen am 06.10.2026
3. BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23 – Bundesfinanzhof, abgerufen am 06.10.2026
4. BMF-Schreiben vom 01.12.2025: Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 (AfA nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer) – Bundesministerium der Finanzen, abgerufen am 06.10.2026
5. § 4 ImmoWertV Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
6. § 23 EStG Private Veräußerungsgeschäfte – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026