Bei der Suche nach einer Sachverständigen für Immobilienbewertung begegnet Ihnen häufig der Hinweis „DEKRA-zertifiziert“. Doch was steckt konkret dahinter – welche Prüfung, welche Pflichten, welche Grenzen? Und wie unterscheidet sich eine Zertifizierung von einer öffentlichen Bestellung oder einem Gutachten des Gutachterausschusses? Als DEKRA-zertifizierte Sachverständige erkläre ich Ihnen das hier so nüchtern wie möglich, gestützt auf die veröffentlichten Regeln der Zertifizierungsstelle.
- Die DEKRA Certification GmbH zertifiziert Sachverständige für Immobilienbewertung nach eigener Prüfungs- und Zertifizierungsordnung auf Grundlage der DIN EN ISO/IEC 17024.
- Es gibt die Stufen D1, D1Plus, D2 und D3, die sich nach Objektart und danach unterscheiden, ob Rechte und Belastungen mitbewertet werden.
- Das Zertifikat gilt maximal drei Jahre; für die Rezertifizierung sind Fortbildungen und selbst erstellte Gutachten nachzuweisen.
- Eine Zertifizierung ist keine öffentliche Bestellung und Vereidigung nach § 36 GewO und macht ein Gutachten nicht automatisch „gerichtsfest“.
Was ist eine DEKRA-Personenzertifizierung?
Eine Personenzertifizierung bestätigt, dass eine bestimmte Person in einer unabhängigen Prüfung nachgewiesen hat, dass sie festgelegte fachliche Anforderungen erfüllt. Die DEKRA Certification GmbH mit Sitz in Stuttgart bietet solche Zertifizierungen für verschiedene Berufsfelder an, darunter die Immobilienbewertung. Nach eigener Darstellung erfolgen die Zertifizierungen gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 und nach dem „DEKRA Standard“. Die Prüfungs- und Zertifizierungsordnung (PZO) für die Immobilienbewertung nennt als Grundlage die DIN EN ISO 17024 in der jeweils gültigen Fassung. Die Vorbereitung übernehmen anerkannte Bildungspartner; die Prüfung selbst nimmt DEKRA ab.
Welche Zertifizierungsstufen gibt es?
Die PZO unterscheidet vier Sachverständigenstufen, die aufeinander aufbauen:
| Stufe | Geltungsbereich laut PZO |
|---|---|
| D1 | Standard-Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Rechte, Belastungen, Begünstigungen und grundstücksgleiche Rechte |
| D1Plus | Standard-Ein- und Zweifamilienhäuser einschließlich Rechte, Belastungen, Begünstigungen und grundstücksgleicher Rechte |
| D2 | Wohnimmobilien, Wohneigentum, gemischt und einfach gewerblich genutzte Immobilien (schließt D1Plus ein) |
| D3 | Komplexe Wohn- und Gewerbeimmobilien, etwa Betreiber- und Managementimmobilien (schließt D2 ein) |
Ab D1 sind laut PZO zwei Zertifikatserweiterungen möglich: Marktwertgutachten für Wohneigentum (Eigentumswohnungen) und Beleihungswertermittlung für Kleindarlehen. Ich bin als Sachverständige für Immobilienbewertung der Stufe D1 zertifiziert. Ob ein Auftrag in diesen Rahmen fällt, kläre ich mit Ihnen vor der Beauftragung.
Wie wird man DEKRA-zertifiziert?
Über eine Zulassung mit nachgewiesener Praxis und eine zweiteilige Prüfung. Die formalen Voraussetzungen hängen von der Vorbildung ab. Für die Stufe D1 verlangt die PZO zum Beispiel nach einem technischen oder wirtschaftlichen Hochschulstudium mindestens drei Jahre immobilienbezogene Tätigkeit innerhalb der letzten fünf Jahre. Nach einer Ausbildung etwa als Immobilien- oder Bankkaufleute sind es mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten acht Jahre. Dazu kommt der Abschluss der Vorstufe „Immobilienbewerter/in“ oder ein gleichwertiger Nachweis.
Nachweis von Ausbildung bzw. Studium, Berufspraxis und Qualifikation laut Kompetenzmatrix.
Bei D1: 60 Minuten Multiple-Choice- und offene Fragen.
Ein in Heimarbeit erstelltes Gutachten nach den DEKRA-Mindestanforderungen; bei D1 stehen acht Wochen zur Verfügung.
Ein Zertifizierungsgremium entscheidet; das Zertifikat wird für maximal drei Jahre erteilt.
Welche Pflichten haben zertifizierte Sachverständige?
Mit dem Zertifikat verpflichten sich Sachverständige auf einen Verhaltenskodex, der Teil der PZO ist. Für Sie als Auftraggeber sind vor allem diese Punkte relevant:
- Unabhängigkeit und Unparteilichkeit: keine Rücksicht auf Ergebniswünsche des Auftraggebers; Umstände, die Misstrauen begründen könnten, sind offenzulegen.
- Persönliche Erledigung: Das Gutachten wird von der zertifizierten Person selbst erstellt und unterschrieben.
- Fortbildung: im erforderlichen Umfang, laut Kodex drei Tage pro Jahr innerhalb der Zertifikatsgültigkeit.
- Berufshaftpflichtversicherung in angemessenem Umfang sowie Schweigepflicht.
Für die Rezertifizierung nach spätestens drei Jahren verlangt die PZO auf den Stufen D1 bis D3 Auffrischungsschulungen von mindestens 24 Lehreinheiten im zertifizierten Bereich und zwei selbst erstellte Gutachten aus dem Gültigkeitszeitraum. Ohne Rezertifizierung verliert das Zertifikat seine Gültigkeit.
Was unterscheidet DEKRA-Zertifizierung, öffentliche Bestellung und Gutachterausschuss?
Es sind drei verschiedene Wege, Sachkunde nachzuweisen oder einen Wert ermitteln zu lassen – mit unterschiedlicher Rechtsgrundlage:
| Merkmal | DEKRA-zertifiziert | Öffentlich bestellt und vereidigt | Gutachterausschuss |
|---|---|---|---|
| Grundlage | Privatrechtliche Personenzertifizierung (PZO, ISO/IEC 17024) | § 36 GewO, Bestellung durch die von den Ländern bestimmte Stelle | §§ 192 ff. BauGB, unabhängiges Gremium |
| Prüfung | Schriftliche Prüfung + Gutachten | Nachweis besonderer Sachkunde | Gremium aus sachkundigen Gutachtern |
| Befristung | max. 3 Jahre, Rezertifizierung | kann befristet werden | – |
| Typischer Einsatz | Privataufträge, Beratung | Privat- und Gerichtsaufträge | Gutachten auf Antrag, Marktdaten, Bodenrichtwerte |
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer nennt § 198 Abs. 2 BewG neben dem Gutachterausschuss ausdrücklich Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden sind. Ob ein konkretes Gutachten als Nachweis anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall – darauf sollten Sie sich nicht pauschal verlassen.
Und was bedeutet HypZert?
Die HypZert GmbH ist eine Gesellschaft des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) und weiterer Spitzenverbände der Kreditwirtschaft. Sie zertifiziert seit 1996 Immobiliengutachter, vor allem für die Beleihungswertermittlung in Banken. Daneben bietet sie Qualifizierungen an, zum Beispiel für Wertermittler im Kleindarlehensbereich. Ich bin HypZert-qualifiziert und arbeite seit über 16 Jahren in der Immobilienbranche – diese Kombination aus Banken- und Marktperspektive fließt in meine Bewertungen ein.
Wie können Sie eine Zertifizierung prüfen?
Fragen Sie nach dem Zertifikat. Laut PZO enthält es unter anderem die Qualifikationsstufe, die eindeutige Zertifikatsnummer, das Ausstellungs- und das Ablaufdatum. Achten Sie darauf, dass das Zertifikat gültig ist und die Stufe zu Ihrem Objekt passt. Werbliche Hinweise auf eine Zertifizierung müssen laut Kodex Sachgebiet, Zertifizierungsstelle und Norm nennen.
Quellen
- Personenzertifizierung Immobilienbewertung – DEKRA Certification GmbH, abgerufen am 06.10.2026
- Ablauf einer Personenzertifizierung – DEKRA Certification GmbH, abgerufen am 06.10.2026
- Prüfungs- und Zertifizierungsordnung (PZO) Standard Immobilienbewertung, D-03S-45, Rev. 03/12/22 – DEKRA Certification GmbH (bereitgestellt von Akademie Herkert), abgerufen am 06.10.2026
- § 36 GewO – Öffentliche Bestellung von Sachverständigen – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- § 192 BauGB – Gutachterausschuss – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- § 198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
- HypZert – Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp), abgerufen am 06.10.2026
- Zertifizierungen und Qualifizierungen – HypZert GmbH, abgerufen am 06.10.2026
Autorin
Elda Dallmeyer
DEKRA-zertifizierte Immobiliensachverständige mit über 16 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche.