Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg: Rechenbeispiel 2026

Wer eine Immobilie kauft, zahlt mehr als den Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls ein Makler kommen hinzu – und diese Kaufnebenkosten müssen Banken meist aus Eigenkapital finanziert sehen. In Baden-Württemberg ist die Grunderwerbsteuer mit 5 % ein großer Posten. In diesem Beitrag zeige ich Ihnen, aus welchen Positionen sich die Nebenkosten zusammensetzen, wie sie berechnet werden und was das an einem konkreten Rechenbeispiel bedeutet – inklusive Vergleich mit dem bayerischen Lindau.

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fallen typischerweise vier Positionen an. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notarkosten sowie Maklercourtage bereits 10 % des Kaufpreises ausmachen können.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg?

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5,0 %. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Kaufpreis für das Grundstück einschließlich Gebäude; bei Kaufpreisen bis 2.500 € fällt keine Steuer an. Die Steuer entsteht grundsätzlich mit dem wirksamen notariellen Kaufvertrag. Der Notar meldet den Vertrag dem Finanzamt, das Ihnen einen Steuerbescheid schickt.

Nach § 15 Grunderwerbsteuergesetz wird die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Erst nach der Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – sie ist Voraussetzung dafür, dass Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Was kosten Notar und Grundbuch?

Notar- und Grundbuchkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich geregelt und nicht verhandelbar. Sie richten sich nach dem Geschäftswert und der Gebührentabelle B (§ 34 GNotKG). Bei einem Kaufpreis von 500.000 € beträgt eine volle Gebühr (1,0) nach Tabelle B 935 €.

Beim Notar fallen beim Kaufvertrag typischerweise an – so auch im Rechenbeispiel der Bundesnotarkammer:

• 2,0-Gebühr für Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags (KV Nr. 21100 GNotKG)
• 0,5-Gebühr für den Vollzug, z. B. Einholen von Genehmigungen und Löschungsunterlagen (KV Nr. 22110)
• 0,5-Gebühr für die Betreuung, z. B. Fälligkeitsmitteilung und Überwachung der Umschreibung (KV Nr. 22200)
• Auslagen sowie 19 % Umsatzsteuer

Beim Grundbuchamt (Gerichtsgebühren, ohne Umsatzsteuer) fallen insbesondere eine 0,5-Gebühr für die Eintragung der Auflassungsvormerkung (KV Nr. 14150), eine 1,0-Gebühr für die Eintragung des neuen Eigentümers (KV Nr. 14110) und 25 € für die spätere Löschung der Vormerkung (KV Nr. 14152) an. Finanzieren Sie über eine Bank, kommen Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld hinzu.

Rechenbeispiel: 500.000 € Kaufpreis in Baden-Württemberg

Rechenbeispiel mit vereinfachten Annahmen: Kauf eines Einfamilienhauses im Bodenseekreis für 500.000 €, Notarauslagen pauschal 30 €, Gebühren nach GNotKG Tabelle B. Die tatsächliche Notarrechnung kann je nach Vertragsgestaltung abweichen.

Bei einer Finanzierung mit einer Grundschuld über beispielsweise 400.000 € kämen nach Tabelle B (1,0-Gebühr = 785 €) für Beurkundung und Eintragung der Grundschuld rund 1.720 € hinzu. Eine verbindliche Berechnung erhalten Sie vom Notar; für eine erste Schätzung bietet die Bundesnotarkammer einen Gebührenrechner an.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt. Laut Verbraucherzentrale liegt sie je nach Region häufig zwischen 5,95 und 7,14 % des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher gilt seit dem 23.12.2020 das Halbteilungsprinzip: Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben (§ 656d BGB). Für Mehrfamilienhäuser oder Baugrundstücke gelten diese Regeln nicht zwingend.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für die Nebenkosten?

Banken erwarten in der Regel, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Die Verbraucherzentrale verweist darauf, dass Banken oft 20 % der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln fordern. Planen Sie außerdem einen Puffer für Umzug, Renovierung und erste Modernisierungen ein – bei älteren Häusern können auch gesetzliche Nachrüstpflichten anfallen (siehe Gebäudeenergierecht beim Hauskauf).

Wie kann ich Kaufnebenkosten senken?

• Kaufpreis prüfen: Ein realistischer Preis senkt alle preisabhängigen Nebenkosten. Hier hilft eine Ankaufberatung oder eine Marktanalyse ab 390 €.
• Bewegliche Gegenstände: Ob und in welcher Höhe ein mitverkauftes Inventar separat ausgewiesen werden kann, sollten Sie mit Notar und Steuerberatung klären – der Ansatz muss angemessen und belegbar sein.
• Begleitung ohne Maklerprovision: Ich begleite An- und Verkäufe als Sachverständige ohne Maklerprovision. Worauf Verkäufer ohne Makler achten sollten, lesen Sie in 5 Fehler beim Immobilienverkauf ohne Makler.

Fazit

In Baden-Württemberg sollten Sie für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch mit rund 6 % des Kaufpreises rechnen, mit Makler eher mit 9 bis 10 %. Die Grunderwerbsteuer ist dabei der größte Block – und sie hängt direkt am Kaufpreis. Umso wichtiger ist es, den Preis vor der Unterschrift unabhängig einordnen zu lassen. Mehr zu meinen Leistungen und zur Immobilienbewertung finden Sie auf dieser Website; Fragen beantworte ich gern über das Kontaktformular.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Beträge sind gerundete Beispielwerte.

Quellen

1. Grunderwerbsteuer zahlen – Leistungsbeschreibung Service-BW (Stadt Heidelberg), abgerufen am 06.10.2026
2. Grunderwerbsteuer – BayernPortal, Freistaat Bayern, abgerufen am 06.10.2026
3. § 15 Grunderwerbsteuergesetz Fälligkeit – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
4. § 34 GNotKG Wertgebühren – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
5. Anlage 1 GNotKG Kostenverzeichnis – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026
6. Notarkosten Immobilien – Beispiele – Bundesnotarkammer (notar.de), abgerufen am 06.10.2026
7. Maklergebühren bei Immobilien: Welche sind erlaubt, welche nicht? – Verbraucherzentrale, abgerufen am 06.10.2026
8. Immobilienfinanzierung: Häufige Fragen rund um Hauskauf und Hauskredit – Verbraucherzentrale, abgerufen am 06.10.2026
9. § 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 06.10.2026