Scheidung und Immobilie: Zugewinnausgleich fair bewerten

Eine Trennung ist emotional belastend – und wenn eine gemeinsame Immobilie im Spiel ist, wird sie schnell auch finanziell kompliziert. Wer zieht aus, wer übernimmt das Haus, und zu welchem Wert? Leben Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, spielt der Immobilienwert beim Zugewinnausgleich eine zentrale Rolle. In diesem Beitrag erkläre ich, wie das Gesetz rechnet, welche Stichtage zählen und wie eine unabhängige Wertermittlung zu einer fairen, außergerichtlichen Lösung beitragen kann.

Wie wird der Zugewinnausgleich berechnet?

Der Zugewinn ist die Differenz zwischen End- und Anfangsvermögen jedes Ehegatten (§ 1373 BGB). Anfangsvermögen ist das Vermögen nach Abzug der Verbindlichkeiten beim Eintritt des Güterstands, in der Regel also bei der Heirat (§ 1374 Abs. 1 BGB). Endvermögen ist das Vermögen nach Abzug der Verbindlichkeiten bei Beendigung des Güterstands (§ 1375 Abs. 1 BGB). Übersteigt der Zugewinn des einen den des anderen, steht dem anderen die Hälfte des Überschusses als Ausgleichsforderung zu (§ 1378 Abs. 1 BGB).

Wichtig für Immobilien: Was ein Ehegatte während der Ehe erbt oder geschenkt bekommt, wird nach Abzug der Verbindlichkeiten seinem Anfangsvermögen hinzugerechnet (§ 1374 Abs. 2 BGB). Der Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs selbst ist damit nicht ausgleichspflichtig – eine spätere Wertsteigerung bis zum Stichtag dagegen schon.

Welche Stichtage gelten für die Bewertung der Immobilie?

Nach § 1376 BGB wird das Anfangsvermögen mit dem Wert zum Eintritt des Güterstands angesetzt; hinzuzurechnendes Vermögen wie eine Erbschaft mit dem Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs. Das Endvermögen wird mit dem Wert bei Beendigung des Güterstands bewertet. Bei einer Scheidung tritt an diese Stelle nach § 1384 BGB der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags.

Gehörte die Immobilie also schon vor der Ehe einem Partner oder wurde sie während der Ehe geerbt, braucht es unter Umständen zwei Werte: einen rückwirkenden zum früheren Stichtag und einen zum Endstichtag. Eine rückwirkende Bewertung ist möglich, weil Gutachterausschüsse ihre Daten zu Kaufpreisen und Bodenrichtwerten über Jahre veröffentlichen – sie verlangt aber eine saubere Dokumentation des damaligen Zustands (Fotos, Rechnungen über Modernisierungen, Baupläne).

Welche Möglichkeiten gibt es für die gemeinsame Immobilie?

Bei der Teilungsversteigerung setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG). Im ersten Termin wird der Zuschlag auf Antrag versagt, wenn das Meistgebot unter sieben Zehnteln des Werts bleibt, und von Amts wegen, wenn es die Hälfte nicht erreicht (§§ 74a, 85a ZVG). Im zweiten Termin gelten diese Grenzen nicht mehr. Leben gemeinsame Kinder im Haus, kann das Verfahren zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Kindeswohls auf Antrag einstweilen eingestellt werden (§ 180 Abs. 3 ZVG).

Welche Steuern können bei der Übertragung anfallen?

Grunderwerbsteuer fällt in der Regel nicht an: Der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ist nach § 3 Nr. 5 GrEStG befreit, zwischen noch verheirateten Ehegatten nach § 3 Nr. 4 GrEStG.

Einkommensteuerlich ist Vorsicht geboten. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Veräußerung eines Miteigentumsanteils an den früheren Ehegatten im Rahmen der Scheidungsvereinbarung ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG sein kann (Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21). Im entschiedenen Fall war der veräußernde Ehegatte ausgezogen, während die frühere Ehefrau mit dem Kind im Haus blieb. Die Ausnahme für eigene Wohnzwecke griff deshalb nicht. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, sollten Sie die steuerliche Seite vor der Vereinbarung mit Ihrer Steuerberatung klären.

Warum hilft ein gemeinsames Gutachten bei der Einigung?

Weil beide Seiten dann auf derselben Zahlenbasis verhandeln. In meiner Praxis ist der Immobilienwert häufig der Punkt, an dem Verhandlungen festfahren: Der übernehmende Partner rechnet eher niedrig, der weichende eher hoch. Ein neutrales Kurzgutachten, das Sie gemeinsam beauftragen, schafft eine nachvollziehbare Grundlage und vermeidet zwei konkurrierende Privatgutachten.

Quellen

1. § 1373 BGB – Zugewinn – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
2. § 1374 BGB – Anfangsvermögen – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
3. § 1376 BGB – Wertermittlung des Anfangs- und Endvermögens – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
4. § 1378 BGB – Ausgleichsforderung – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
5. § 1384 BGB – Berechnungszeitpunkt bei Scheidung – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
6. § 180 ZVG – Aufhebung einer Gemeinschaft – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
7. § 74a ZVG – Wertgrenzen und Festsetzung des Verkehrswerts – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
8. § 3 GrEStG – Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 06.10.2026
9. Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21 – Bundesfinanzhof, abgerufen am 06.10.2026